주택담보 대출할 때 반드시 사용되는 대출용어 LTV, DTI, DSR

주택담보대출 LTV 규제 현황 한 눈에 알아보기(‘20.3.2. 기준)

부동산 가격을 막기 위한 여러 가지 정책들이 나왔습니다.

가진 돈으로는 절대 집 한 채 마련하기 어려운 게 사실입니다.

대출을 받지 않으면 일반 서민은 평생 자기 집을 갖기 어려운 현실임에도

계속 치솟는 아파트 가격은 더욱더 목을 죄고 있습니다.

주택담보 대출(주담대)을 할 때 반드시 사용되는  대출용어 LTV, DTI, DSR를 알아봅니다.

LTV

Loan to value ratio의 약자로 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 의미하는 말로 LTV라고도 합니다.

주택을 담보로 금융기관에서 대출할 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율을 가리킵니다.

주택담보대출 비율, 쉽게 말해 얼마까지 대출을 받을 수 있느냐를 알 수 있는 비율입니다.

예를 들어 주택 가격이 2억이고, 주택담보대출 비율이 70%라면 대출액의 최대한도는 1억 4,000만 원에 이릅니다.

하지만 실제로는 대출한도 금액에서 전세권을 포함한 선순위저당권과 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한

최우선변제금인 소액임차보증금을 차감한 액수를 대출받을 수 있습니다.

주택담보대출에 부실이 발생할 때 은행은 담보물을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수하게 되는데

이때 회수액이 대출액보다 부족하지 않도록 경매낙찰가와 부동산가격 하락 상황 등을 고려하여

주택가격의 일정 비율 이하로 대출을 제한합니다.

즉, 주택담보대출 비율은 부동산시장의 변동에도 금융기관이 부실해지지 않도록 돕는 일종의 안전장치죠.

주택담보대출 비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율)의 규제는

금융시장 및 부동산시장의 안정화를 위한 정부의 주요 정책수단으로 활용되고 있습니다.

한국에서는 2002년 주택가격이 급등하자 주택시장의 과열을 방지하기 위하여 주택담보대출 비율을 제한하기 시작했습니다.

주택가격의 변화에 따라 LTV와 DTI의 규제 수준과 규제대상 지역은 수시로 바뀌는데,

주택경기 침체 시 비율을 완화하고, 과열 시 비율을 강화하는 식으로 운용됩니다.

LTV = (대출금액/부동산 실제 가치) * 100%

예) 시가 6억 원 LTV 60% 방이 두 개, 대출 (6억 + 60%) - (3,400만 * 2) = 2억9천2백만

예) 시가 5억 원 LTV 70% 전세 세입자 3억 원, 대출 (5억 * 70%)-3억 = 5천만 원 대출 가능

최우선변제금은 지역에 따라 금액이 다릅니다.

차주 유형별, 목적별 주택담보대출 LTV 규제 현황(‘20.3.2. 기준)

차주 유형		목적	아파트 가격	규제지역			비규제 지역
				투기지역	투기과열지구	조정대상지역
가계대출		아파트 구입용	15억원 초과	0%	0%	50%/30%	70%
			9억원 초과 15억원 이하	40%/20%	40%/20%
			9억원 이하	40%	40%	50%
		아파트 구입 이외	9억원 초과	40%/20%	40%/20%	50%/30%
			9억원 이하	40%	40%	50%
기업 대출*	주택임대업 주택매매업	아파트 구입용	15억원 초과	0%	0%	50%/30%	규제 없음
			9억원 초과 15억원 이하	40%/20%	40%/20%
			9억원 이하	40%	40%	50%
		아파트 구입 이외	9억원 초과	40%/20%	40%/20%	50%/30%
			9억원 이하	40%	40%	50%
	기타업종	주택구입용		0%	0%	0%
		주택 구입 이외		규제 없음

* 기업대출은 개인사업자 및 법인사업자 대출을 모두 포함

DTI [Debt To Income]

총부채상환비율(DTI)이란 차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것으로

담보대출을 취급하는 하나의 기준입니다.

대출채권의 원리금 상환은 일차적으로 차주의 소득에 의해 이루어져야 하므로,

금융기관은 주택담보대출 취급 시 차주의 소득에 근거한 채무상환능력을 반영하기 위해 총부채상환비율을 고려해야 합니다.

특정 차주와 주택에 대해서는 총부채상환비율을 의무적으로 적용하도록 하고 있으며, 총부채상환비율은 다음과 같이 산정합니다.

DTI= (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연 소득

예) 연봉 5천만 원, 주담대 원리금  상환 150만 원, 기타대출 이자 상환액 20만 원일 때 DTI는?

(주택담보대출 150만 원+ 신용 20만 원) * 12/5천 만 = 41%

DSR

Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율

DTI와 비슷해 보이지만 주택담보대출 뿐만 아니라 자동차 할부금 임대보증금 등 개인의 부채를 파악해서 원리금 상환액에 포함합니다.

DTI의 조건보다 대출이 더 어렵습니다.

DSR = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 원리금 상환액) / 연간 소득

예) 연 소득 5천만 원, 연간 원리금 상환액 2천만 원 DSR?

2,000만 원 / 5,000만 원 = 40%