전월세의 전환률 2.5%의 의미와 실효성

전월세 전환율을 조정하게 된 이유는

임대차 3법을 먼저 이야기를 해야 풀립니다.

임대차 3법은

임대차 기본계약 2년 1회 연장

계약 기간이 만료되어도 세입자가 요구할 때는 계약 연장을 해줘야 합니다.

임대 기간은 최소 4년은 보장받을 수 있습니다.

전월세 상한제

2년 계약 종료 후 임대계약 갱신 시 보증금 인상은 연 5% 이내로 제한합니다.

전월세 신고제

전월세 계약 시 임대인이 30일 이내 실거래가 등을 지자체에 신고해야 합니다.

임대차 3법이 시행되면서 임차인은 웃고 임대인은 울게 됩니다.

예상했던 대로 전세 매물이 줄었고

임대인은 수입이 막히기 시작하는데 비용은 그대로 들어갑니다.

그래서 임대인은 조금의 수입이라도 늘리기 위해 전세를 월세로 돌리기 시작하자

시중에서 악소리가 나오기 시작합니다.

그래서 이번에는 전세를 월세로 돌리는 것을 막는 방법을 마련합니다.

전세가 월세로만 쏠리는 현상을 막기 위해

전월세 전환율을 4%에서 2.5%로 낮추라는 명령을 하죠.

1억 전세금을 은행에 넣었을 때 2%를 계산하면 년 2백만 원입니다.

2년 거주하고 새로운 세입자 들어올 때 장판 도배하고 세금 내면...

1억 전세 보증금을 월세전환율 4%로 월세로 돌리면 년 4백만 원, 2년이면 8백만 원이 됩니다.

이것을 9월 29일부터 2.5%로 낮추게 됩니다.

1억 보증금이면 년 2백 5십만 원, 2년이면 5백만 원이 되네요.

여기서 2.5%로 정한 이유가 임차인이 전세자금을 대출받는 수준으로 맞춘 것이라고 합니다.

전세 대출받는 수준이라면

은행이자를 내는 것이나 월세를 내는 것이나 임차인은 어느 쪽을 선택해도 손해가 아니라는 겁니다.

월세 전환율이 높을 때는 임차인의 입장에서는 대출하는 편이 월세를 주는 것보다 득이 되니 전세를 선호하다

월세전환율이 낮아지면서 월세든 전세든 어느 쪽이든 상관이 없어집니다.

그러자 이번에는 임대인이 수입이 떨어져 죽겠다고 합니다.

전세에서 수입이 나은 월세로 전환하게 되죠.

이번에는 전환율을 조정하여 월세로 돌리기 어렵게 합니다.

월세전환율이 시행되기 전에 서둘러 세입자를 찾는데

이것도 안 된다고 합니다.

시행 전에 계약을 했더라도 바뀐 법에 따라서 적용해야 한다네요.

그래서 세를 주지말고 아예 직접 살겠다고 세입자를 쫓아내고 있습니다.

이번에는 허위 갱신 거절 방지를 위한 정보열람권이 만들어집니다.

임대인이 직접 거주를 하는지 아닌지를 열람할 수 있는 권리를 줍니다.

계속 쫓고 쫓기는 싸움 같습니다.

앞으로 어떻게 될까요.

정부가 예상한 효과가 날까요.

팩트는

9월29일부터 시행되는 전월세 전환율은

보증금의 일부를 월세로 전환할 때 사용하는 비율로

강제적인 사항은 아니며 서로 그렇게 하기로 합의했을 경우만 적용됩니다.

따라서 임대인이 일부러 그렇게 해줄 필요는 없고

현재 시장에서는 1000만 원당 4~5만 원 정도로 형성되고 있는 것으로 알려져 있습니다.